业主对小区自管是有法律依据

大嘴客

提要：在我们的主人公小林居住的小区由于开发公司前期选聘的物业与业主经常发生矛盾，导致业主的不满，许多业主要求业主大会召开会议，解聘该物业公司，于是小林带领业主委员会组织业主召开了业主大会，按照法律程序，决定与该物业公司解除物业服务合同关系。　　在我们的主人公小林居住的小区由于开发公司前期选聘的物业与业主经常发生矛盾，导致业主的不满，许多业主要求业主大会召开会议，解聘该物业公司，于是小林带领业主委员会组织业主召开了业主大会，按照法律程序，决定与该物业公司解除物业服务合同关系。
　　后来经过业主大会讨论决定，由业主委员会的全体委员和业主推选的部分业主代表，共同组成物业管理队伍，对小区的绿化、卫生、治安等问题进行管理，并决定对物业管理队伍中的每个业主每月给付1000元的劳务费，而对于电梯的管理和维护等专业化要求比较高的物业项目，决定外聘，上述两笔费用均从业主交纳的物业费中支出。
　　区一级房产行政管理部门认为，该小区业主自治管理队伍不符合法律规定的条件，要求所在街道协助小区进行改正，外聘专业的物业管理队伍，并要求小区自治管理队伍退还业主所交纳的物业管理费用。
　　这一要求引起了业主委员会的不满，向上级房产行政部门提出申述。上级房产行政主管部门认为，小区业主实施物业自我管理，是完全符合法律规定的，区房产行政主管部门的做法是错误的，应予纠正；不过业主自治管理队伍应强化管理意识，提高服务水平，确保小区物业管理工作和谐有序。
　　剧情解读：辽宁鼎泰律师事务所主任杨功涵律师介绍说，我国《物权法》第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务管理企业或者其他管理人管理。 ”从这一规定来看，选聘物业服务企业进行物业管理还是由业主组织起来，自我进行小区物业化管理，是业主的权利。包括行政机关在内，任何单位和个人不得加以妨碍和干涉。
　　此外，我国还在《物业管理条例》第三十二条和三十三条中规定，“从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格；从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 ”
　　这一规定，是针对业主委员会等部门聘请的物业服务企业应具备的条件而言，但这一规定并不是限制业主大会或者业主委员会自我管理物业，也不是强制业主必须聘请专业化的物业管理企业进行物业管理，因此，任何人以此规定为由，妨碍或者干涉业主自治管理物业的行为，都是一种违法行为，上级房产行政主管部门，对小林等业主的自治行为予以支持是正确的。
　　但从某种意义上讲，物业服务毕竟涉及一些专业性的知识和技能，作为业主委员会或业主大会，应当考虑聘请专业化的物业服务机构，如果业主确实不愿意聘请外来企业或人员管理本小区的物业事项，那么，作为业主大会或者业主委员会，应当对参与小区物业自治管理的业主，适当组织进行专业的物业管理知识和技能培训，条件具备时，应将自己组建的物业管理队伍，通过法律程序，申请注册成为物业服务法人单位，以确保物业服务的安全和物业收费的合理性，避免不必要的纠纷。 首席记者 高鹏